Grundstückskaufvertrag

 


Welche Nebenkosten beim Hausverkauf kommen noch auf mich zu? Vor einer Unterschrift sich über die Immobilie beim Grundbuchamt und im Rathaus zu informieren die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages so bald wie möglich zu realisieren und schon im Privatvertrag, den Notartermin zu fixieren.

Kaufvertrag: Küche etc. extra ausweisen...wann hört der Unsinn auf?...


Der Begriff der Auflassung wurde bereits in der ersten Kodifikation des Hamburger Stadtrechts, dem Ordelbok von , erwähnt. Dort war vom Begriff "uplaten" die Rede. Sprachgeschichtlich kam später zum Begriff des Ver lassens die Eigentumsübertragung auf den Erwerber hinzu. So formuliert im Hamburger Stadtrecht von Ansichten Lesen Bearbeiten Quelltext bearbeiten Versionsgeschichte.

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Spitzenrezensionen Neueste zuerst Spitzenrezensionen. Derzeit tritt ein Problem beim Filtern der Rezensionen auf. Verkehrs-, Grün- Gemeinbedarfs-, Versorgungs- und Entsorgungsflächen. Weiterhin können die Gemeinden durch Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke im Bereich eines Bebauungsplanes begründen. Bei einem Grundstücksverkauf unter Verwandten und bei dem Verkauf eines Erbbaurechtes ist jedoch keine Genehmigung erforderlich ebenso wie bei dem Verkauf von Wohnungseigentum in denjenigen Gemeinden, die auf ein Vorkaufsrecht insoweit verzichtet haben.

Private Vorkaufsrechte ergeben sich entweder aus dem Grundbuch oder sie bestehen kraft Gesetzes. Der Käufer wird durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung gegen sämtliche Zwischeneintragungen oder Zwischenpfändungen dritter Gläubiger des Verkäufers geschützt. Muss die Kaufpreiszahlung beschleunigt werden und kann auf die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die in der Regel in ca. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass dann der Käufer das Insolvenzrisiko des Verkäufer trägt.

Die Rechtsprechung geht nämlich davon aus, dass bei einer Insolvenzeröffnung über das Vermögen des Verkäufers nach Beantragung der Auflassungsvormerkung die Eintragung einer Auflassungsvormerkung nicht mehr erfolgen kann. Der Käufer ist durch die fehlende Eintragung der Auflassungsvormerkung somit für den Fall der Insolvenz des Verkäufers schutzlos; gegenüber weiteren Gläubigern, die den Antrag auf Eintragung ihrer Sicherungshypothek später und daher im Rang nach der Vormerkung gestellt haben, wirkt die Beantragung der Auflassungsvormerkung jedoch ebenso wie deren spätere Eintragung als Grundbuchsperre.

Die von dem Verkäufer zu dessen Finanzierung aufgenommenen vorherigen Belastungen werden in der Regel durch den Käufer in Anrechnung auf den Kaufpreis abgelöst, sofern sie nicht im Wege der Schuldübernahme von diesem übernommen werden.

Zu einer Ablösung der Belastungen muss der Notar die Löschungsunterlagen bei dem abzulösenden Gläubiger einholen und die Höhe der abzulösenden Darlehensverbindlichkeiten erfragen. Insoweit benötigt der Notar die Darlehnsnummern und Adressen der abzulösenden Gläubiger. Im Falle der direkten Kaufpreiszahlung zwischen Käufer und Verkäufer wird der Notar dem Käufer die abzulösenden Kaufpreisteilbeträge im Wege der Fälligkeitsmitteilung mitteilen. Sofern die Abwicklung des Kaufvertrages über ein Notaranderkonto erfolgt, ist der Notar verpflichtet, den abzulösenden Darlehensbetrag an das Kreditinstitut des Käufers zu überweisen.

Mit der Kaufpreiszahlung bzw. Feuer , der zufälligen Verschlechterung sowie die Verkehrssicherungspflichten z. Hier kommt es auf den Zeitpunkt der Anschaffung des Grundstücks an. Der Erwerber kann ab diesem Zeitpunkt erhöhte Absetzungen für Abnutzung oder Steuervorteile geltend machen. Das Steuerrecht stellt für den Zeitpunkt der Anschaffung darauf ab, wann der Erwerber wirtschaftlicher Eigentümer wird. Dem Verkäufer wird auch aus allgemeinen Sicherheitserwägungen daran gelegen sein, dass der Besitzübergang nicht vor vollständiger Kaufpreiszahlung durch den Käufer erfolgt.

Er muss weiterhin verpflichtet sein, die erforderlichen Verkehrssicherungspflichten sowie die Verbrauchskosten für das Haus zu übernehmen und die Werthaltigkeit des Kaufobjektes -wie beispielsweise die Statik- nicht negativ zu beeinträchtigen. Der wirtschaftliche Übergang auf den Käufer sollte in diesem Fall jedoch auch erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung bzw -hinterlegung eintreten. Ist der Verkäufer zu der Räumung zu einem bestimmten Termin verpflichtet, so sollte der Kaufpreis nicht vor Räumung fällig werden.

Gerät der Käufer mit der Kaufpreiszahlung in Verzug, so hat er in dem Kaufvertrag festgelegte Verzugszinsen nebst sonstigen Schadensersatz zu zahlen. Sofern der Käufer auch nach Eintritt des Verzuges nicht zahlt, kann der Verkäufer ihm zur Kaufpreiszahlung eine Nachfrist setzen und nach deren fruchtlosem Ablauf Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen und hierbei vom Kaufvertrag zurücktreten.

Weiterhin hat sich der Käufer wegen der Zahlung der Kaufpreisforderung und der vereinbarten Verzugszinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen. Nach dem im Vollstreckungsrecht geltenden Bestimmtheitsgrundsatz muss die Höhe des Geldbetrages und der Beginn der Zinsen aus der notariellen Urkunde in bestimmter Form hervorgehen. Der Notar hat die vollstreckbare Ausfertigung auf einseitige Anforderung des Verkäufers zu erteilen und kann daher nicht überprüfen, ob und ab welchem Zeitpunkt die Verzugszinsen begründet sind.

In der notariellen Urkunde werden daher sinnvollerweise die Verzugszinsen bereits ab dem Tage der Beurkundung in den Vollstreckungstitel aufgenommen, jedoch wird zugleich festgelegt werden, dass eine Vollstreckung aus dem Kaufvertrag wegen der Verzugszinsen erst ab Verzugsbeginn erfolgen kann Eingang der Mahnung bei dem Käufer bei Direktzahlung oder Überschreiten des vertraglich festgelegten Hinterlegungszeitpunktes. Sofern der Verkäufer das Bedenken hat, dass für den Käufer bereits eine Auflassungsvormerkung vor Kaufpreiszahlung durch den Käufer eingetragen wird, sind folgende Lösungsmöglichkeiten denkbar: Die sicherste Vorgehensweise besteht darin, den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung erst bei dem Grundbuchamt durch den Notar zu stellen, sobald der volle Kaufpreis bei ihm auf Notaranderkonto eingegangen ist.

Wird jedoch aus Kostengründen durch die Beteiligten eine Direktzahlung gewünscht, so muss für den Fall der Nichtzahlung des Kaufpreises durch den Käufer dessen im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung auch ohne Mitwirkung des Käufers gelöscht werden.

Hierzu ist in den Kaufvertrag eine Löschungsbewilligung des Käufers hinsichtlich der Auflassungsvormerkung aufzunehmen, die erst von dem Notar gegenüber dem Grundbuchamt verwandt werden darf, sofern eine Zwangsvollstreckung durch den Verkäufer wegen des Kaufpreises gegen den Käufer vollständig fruchtlos verlaufen ist und dies dem Notar durch ein entsprechendes Vollstreckungsprotokoll nachgewiesen worden ist. Um zu vermeiden, dass bei einem im Ausland aufhältigen Käufer eine Zwangsvollstreckung aufgrund der Zustellungsproblematik faktisch nicht möglich ist, kann in dem notariellen Kaufvertrag ein Zustellungsbevollmächtigter für den Käufer aufgenommen werden.

Um die vorbezeichneten Probleme zu vermeiden, sollte eine Kaufvertragsbeurkundung erst dann erfolgen, wenn dem Käufer eine Finanzierung des Kaufvertrages durch eine Geschäftsbank verbindlich zugesagt worden ist. Die Haftpflichtversicherung für das Gebäude als Teil der Haftpflichtversicherung für das gesamte Vermögen des Verkäufers geht hinsichtlich des Gebäudes jedoch nicht auf den Käufer über.

Der Käufer ist berechtigt, mit einer Frist von einem Monat ab Eigentumsumschreibung die Gebäude-, Feuer-, Hagel- und Leitungswasserversicherung zu kündigen. In dem Kaufvertrag ist zu regeln, dass der Anspruch auf Auszahlung der Gebäudeversicherungssumme dem Käufer ab Kaufpreiszahlung zusteht sowie dass umgekehrt der Käufer ab Kaufpreiszahlung verpflichtet ist, die Versicherungsprämien für die alte Gebäudeversicherung zu zahlen.

Der Käufer kann erst mit Eigentumsumschreibung sämtliche Rechte aus dem Mietvertrag wahrnehmen, wie z. Mit wirtschaftlichem Übergang, d. Für den Fall des Verkaufes eines Renditeobjektes empfiehlt es sich, in den Kaufvertrag aufzunehmen, dass der Verkäufer versichert, dass ihm keine Mietminderungen oder Geltendmachung von Mietmängeln durch Mieter bekannt sind und dass er keine Mietvorauszahlungen von den Mietern erhalten hat. Weiterhin kann die jährliche Mieteinnahme des Kaufobjektes ausgewiesen werden.

Sofern der Käufer Mietverhältnisse übernimmt, sollte der wirtschaftliche Übergang zu dem jeweiligen Monatsersten erfolgen. Weiterhin ist es sinnvoll zu regeln, dass der Verkäufer sich verpflichtet, bis zur Eigentumsumschreibung ohne Zustimmung des Käufers keine neuen Miet-, Pacht- oder Nutzungsverhältnisse zu begründen und etwa solche bestehenden Vertragsverhältnisse nicht mehr aufzuheben, zu kündigen oder zum Nachteil des Käufers zu ändern. Finanzierung des Käufers Sofern der Käufer den Kaufpreis finanziert, hat der Verkäufer ihn zur Aufnahme von Darlehen vor der Eigentumsumschreibung zu bevollmächtigen.

Zur Sicherung des Verkäufers, der die Belastung seines Grundstückes für die Kaufpreisfinanzierung bereits vor Eigentumsumschreibung gestattet, muss der die Grundpfandrechte beurkundende Notar unwiderruflich angewiesen werden, diese erst im Grundbuch eintragen zu lassen, wenn folgendes sichergestellt ist: Sofern der Käufer den Kaufpreis finanzieren will bei der gleichen Bank, die den Verkäufer vorfinanziert hat, kann der Käufer die Grundschuld als dingliche Sicherheit für die von ihm neu aufzunehmenden Verbindlichkeiten übernehmen.

In diesem Fall muss jedoch sichergestellt sein, dass die Grundschuld nach Kaufpreiszahlung durch den Käufer nicht mehr Verbindlichkeiten des Verkäufers und etwaiger Dritter sichert und dass Neuvalutierungen nur noch durch den Käufer durchgeführt werden dürfen. Weiterhin müssen die Auszahlungsansprüche des Käufers gegen den Gläuber an den Verkäufer bzw. Weiterhin muss sichergestellt sein, dass lediglich der Käufer für die neu aufgenommenen Verbindlichkeiten persönlich haftet. Die Rechtsprechung geht von einem Neubau auch aus bei einer vollständigen Modernisierung eines Altbaus.

Ist der Altbau jedoch nicht vollständig saniert worden, so ist jedenfalls für die werkvertraglichen Leistungen des Verkäufers von diesem die Gewährleistung nach dem BGB zu übernehmen. Dies dient dem Rechtsfrieden zwischen den Beteiligten. Nicht ausgeschlossen werden kann jedoch die Einstandspflicht des Verkäufers für von ihm arglistig verschwiegene Mängel.

Hauptfall für einen arglistig verschwiegenen und offenbarungspflichtigen Mangel stellen Feuchtigkeitsschäden dar. Weiterhin sind folgende Sachmängel offenbarungspflichtig: Die Denkmaleigenschaft; die Geruchsbelästigung durch eine Kläranlage, Haus-schwamm, Hausbock, Pilzbefall sowie die fehlende baurechtliche Genehmigung des Gebäudes oder seiner Nutzung.

Sofern der Käufer von dem Mangel während der Abwicklung des Kaufvertrages Kenntnis erhält, kann er in Höhe des festgestellten und arglistig verschwiegenen Mangels den Kaufpreis mindern. In diesem Fall muss er jedoch bedenken, dass der Verkäufer die Bestätigung, dass der Kaufpreis an ihn bereits gezahlt worden ist, nicht abgeben wird und er somit vor Beendigung eines Gewährleistungsprozesses nicht Eigentümer des Hauses werden kann. Weiterhin wird von den finanzierenden Gläubigern zur Absicherung der eingetragenen Finanzierungsgrundschuld verlangt, dass der Käufer innerhalb angemessener Frist ab Kaufvertragsbeurkun-dung Eigentümer des Kaufobjektes wird.

Für den Fall eines wirksamen Gewährleistungsausschlusses empfiehlt es sich jedoch, in den Kaufvertrag aufzunehmen, dass der Käufer an den Verkäufer alle Gewährleistungsansprüche aus Werkleistungen gegen Dritte abtritt. Hierdurch wird dem Käufer ermöglicht, ohne Einschaltung des Verkäufers gegen einen noch von dem Verkäufer beauftragten und gewährleistungspflichtigen Handwerker vorzugehen.

Weiterhin ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Kaufobjekt frei von Rechten Dritter zu verschaffen. Dies sind Rechte auf Nutzung des Kaufobjektes, die Dritte gegenüber dem Käufer geltend machen können.

Auch dürfen keine das Besitzrecht des Käufers beeinträchtigenden Miet- und Pachtverhältnisse vorliegen. Auch dürfen keine Mietpreisbindungen und Belegungsbeschränkungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz vorliegen. Unterliegt das Kaufobjekt der Wohnungsbindung aufgrund einer früheren Aufnahme von öffentlichen Wohnungsbaumitteln durch den Verkäufer, darf der Käufer das Kaufobjekt unter Vermeidung einer Fehlbelegungsabgabe nur dann selbst beziehen, wenn er einen Wohnberechtigungsschein hat.

Die Miete wird bei einem in der Wohnungsbindung befindlichen Kaufobjekt nach den Bestimmungen über die Kostenmiete festgelegt. Wenn die öffentlichen Wohnungsbaumittel zurückgezahlt werden, gilt folgendes: Zunächst ist zu unterscheiden zwischen der Inanspruchnahme von echten öffentlichen Darlehen niedrig verzinst und oftmals ohne Tilgung und von Aufwendungsersatzdarlehen diese subventionieren lediglich einen frei finanzierten Kredit hinsichtlich der Zinszahlungen.

Lediglich die Inanspruchnahme von echten öffentlichen Darlehen, nicht jedoch von Aufwendungsersatzdarlehen, führt zu einer Wohnungsbindung.

Weiterhin ist zwischen einer Vollablösung d. Nunmehr sind folgende Fallgruppen zu unterscheiden: Bei einer Nutzung durch den wohnungsberechtigten Eigentümer führt eine Vollablösung zu einer sofortigen Beendigung der Wohnungsbindung, während eine Ablösung unter Inanspruchnahme eines Kapitalnachlasses eine sog.

Bei einer Fremdnutzung führt auch eine Vollablösung nicht zu einer sofortigen Beendigung der Wohnungsbindung, sondern zu der sog. Nachwirkungsfrist von bis zu 10 Jahren oder länger.

Es empfiehlt sich aufgrund der verschiedenen Arten der Wohnungsbaudarlehen jedoch, eine Bestätigung der Stadtverwaltung einzuholen, ab wann die Wohnungsbindung des Kaufobjektes erloschen ist. Bei der Kaufvertragsgestaltung ist darauf zu achten, dass bei der Eigennutzung des Kaufobjektes durch den wohnungsberechtigten Verkäufer der Besitz nicht vor, sondern Zug um Zug mit der Ablösung der Wohnungsbauförderungsmittel übergeht, um eine Fehlnutzung und damit eine Schadensersatzverpflichtung des Verkäufers zu vermeiden.

Bei der Ablösung der Wohnungsbauförderungsmittel durch den Käufer bei Fremdnutzung ist der Käufer verpflichtet, in die Wohnungsbindung für die Dauer ihres Bestehens einzutreten. Hiernach ist der Eigentümer für die Dauer der Wohnungsbindung verpflichtet, eine öffentlich geförderte Mietwohnung, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist, zum Vorkauf anzubieten an den Mieter, der zu dem Zeitpunkt der Umwandlung in ihr wohnt. Der Verkäufer hat weiterhin die Gewährleistung dafür zu übernehmen, dass keine Baulasten vorliegen, die er selber in das Baulastenverzeichnis hat eintragen lassen oder deren Vorhandensein ihm bekannt ist.

Auch hat der Verkäufer die Gewährleistung zu übernehmen für die Freiheit von öffentlichen Lasten, da diese auf dem Grundstück ruhen und somit kraft Gesetzes auch von dem Käufer als Eigentümer noch zu tragen sind.

Insoweit hat der Verkäufer die Gewährleistung zu übernehmen, dass das Grundstück frei von öffentlichen Lasten z. Beitragsschuldner ist, wer im Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstücks ist. Sinnvollerweise ist daher in dem Kaufvertrag eine Kostenverteilung nach dem Zeitpunkt der Fertigstellung der Anlagen vorzunehmen.

Für solche Anlagen, die bis zur Beurkundung fertiggestellt worden sind mögen diese auch später abgerechnet werden haftet der Verkäufer, für nach dem Zeitpunkt der Beurkundung fertiggestellte Anlagen haftet der Käufer. Wird in dem Kaufvertrag hingegen niedergelegt, dass der Käufer ab dem Zeitpunkt der Beurkundung festgesetzte Bescheide zu übernehmen hat, so haftet er ebenfalls für die Zahlung bereits fertiggestellter Anlagen, auch wenn diese erst nach der Beurkundung ihm gegenüber abgerechnet werden.

Anliegerbeiträge mehr anfallen bzw. Hinsichtlich von Grundstücken, die in Bergbauabbaugebieten liegen, gilt folgendes: Der Verkäufer hat an den Käufer sämtliche ihm aus Bergschäden zustehenden Entschädigungsansprüche abzutreten.

Der Verkäufer darf keine Bergschädenminderwertverzichte oder Abfindungen wegen Bergschäden getroffen haben. Diese Tatsachen hat der Verkäufer dem Käufer zu versichern. Jeder vertretene Beteiligte trägt die Kosten der nachträglichen Genehmigung selbst. Die Hinterlegungskosten werden von dem Verkäufer getragen hinsichtlich der Ablösung der von ihm aufgenommenen Verbindlichkeiten und von dem Käufer hinsichtlich des Kaufpreisrestes, der an den Verkäufer zu zahlen ist.

Der Notar kann die Eigentumsumschreibung auf den Käufer erst dann beantragen, wenn ihm gegenüber nachgewiesen worden ist, dass der Kaufpreis an die abzulösenden Gläubiger bzw.

Dies wird ihm nachgewiesen durch Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das zuständige Finanzamt. Sie fällt insbesondere nicht an bei einem Grundstücksverkauf an den Ehegatten des Verkäufers bzw.

Verkauf einer Eigentumswohnung Der Verkauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich in seinem Wesen nicht von dem Verkauf eines normalen Grundstücks. Ausnahmen können sich jedoch im Gewährleistungsbereich ergeben, wenn eine bereits bewohnte Eigentumswohnung verkauft wird dazu unten. Das Wohnungseigentum ist echtes, unbeschränktes Eigentum und kann daher grundsätzlich frei verkauft und belastet werden.

Sondereigentum dieses gliedert sich in Wohnungseigentum, d. Eigentum zur Wohnnutzung, und Teileigentum, d. Eigentum zur gewerblichen Nutzung wird begründet durch die Aufteilung eines Hauses in verschiedene Sondereigentumseinheiten.

Hierzu ist erforderlich, dass die jeweiligen Einheiten in sich baulich abgeschlossen sind. Dies wird nachgewiesen durch die so genannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Zum Sondereigentum gehören alle Räume der Wohnung und die zu der Wohnung gehörenden Gebäudeteile, wie beispielsweise Türen, Wand- und Bodenbeläge, eingebaute Schränke, Küchen-, Wasch- und Badeeinrichtungen oder in der Wohnung befindliche Heizeinrichtungen.

Der Wohnungseigentümer hat das Recht zur alleinigen Nutzung seiner Wohnung und der Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Räume, Anlagen, sonstigen Einrichtungen und der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen. Er darf von dem Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch machen, als dadurch anderen Wohnungeigentümern kein Nachteil erwächst.

Sein Sondereigentum verwaltet der Wohnungseigentümer alleine; die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt jedoch durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. Die Zustimmung darf allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden. Da in dem Kaufvertrag der Käufer jedoch meist die Kosten der Abwicklung übernimmt, hat der Käufer letztlich doch die kosten des Verwalters zu erstatten.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist wenigstens einmal im Jahr durch den Verwalter zu einer Versammlung einzuberufen. Für besonders wichtige Entscheidungen, wie beispielsweise ist Einstimmigkeit erforderlich. Die Abänderung der Teilungserklärung muss auch notariell beurkundet werden.

Die Wohnungeigentümergemeinschaft hat durch einfache Mehrheit einen Verwalter zu bestimmen, dessen Amtszeit höchstens fünf Jahr beträgt. Eine Wiederwahl ist zulässig. Da der Verwalter zur Verschwiegenheit verpflichtet ist, muss der Verkäufer ihn ermächtigen, dem potentiellen Käufer Auskunft zu geben. Weiterhin tritt der Käufer nicht nur in Verwaltungsregelungen und laufende Zahlungen ein, sondern auch in die Pflicht zur Zahlung von einmaligen Umlagen oder Sonderumlagen.

Instandsetzungsrücklagen gehen entschädigungslos auf den Käufer über, sofern dies im Kaufvertrag geregelt ist. Die auf die jeweilige Wohnung entfallende Instandsetzungsrücklage ist hierbei grunderwerbsteuerfrei. Die Instandhaltungsrücklage gehört zum Gemeinschaftseigentum und kann daher bei einem Verkauf des Wohnungseigentums nicht an den Verkäufer anteilig auf die Wohnung entfallend ausgezahlt werden. Bei der Bemessung des Kaufpreises kann berücksichtigt werden, dass Anteile an der Instandhaltungsrücklage und am Verwaltungsvermögen auf den Käufer mitübergehen.

Der Verwaltungsaufwand steht auch meist in keinem Verhältnis zu dem Gewinn, da der Verwalter den Stand im Zeitpunkt des Besitzübergangs laut Kaufvertrag ausrechnen muss.

Bei einer grunderwerbsteuerlichen Aussonderung der Instandhaltungsrücklage aus dem Kaufpreis verringert sich im übrigen auch die Bemessungsgrundlage für die steuerliche Förderung insbesondere bei der Abschreibung bei Vermietung.