Immobilienbewertung in den USA

 


Auflage Stuttgart Update per 3. Ferner muss die Nutzung mit sämtlichen Bau- und Gesundheitsvorschriften in Übereinstimmung stehen.


Dies ist insbesondere kritisch bei Gutachten für Hypothekendarlehen. In einem Bericht an staatlich regulierte Institutionen vom März machten die fünf Finanzmarktregulierungsbehörden deutlich, dass die staatlich regulierten Institutionen keine vom Kreditnehmer beauftragten Gutachten zulassen dürfen, und dieser auch nicht den Gutachter aus der Liste zugelassener Gutachter auswählen darf.

Dieser bezieht sich auf die zu berücksichtigende Menge an Informationen und durchzuführenden Analysen. Im letzten Schritt, im Scope of Work, ist der ermittelte Wert zu berichten. Dies kann entweder schriftlich oder mündlich geschehen, aber auch bei mündlichen Berichten hat der Gutachter schriftliche elektronische Aufzeichnungen seiner Arbeit vorzuhalten. Nach USPAP kann es sich bei schriftlichen Gutachten entweder um in sich abgeschlossenen, zusammenfassenden oder nutzungsbeschränkten Berichten handeln.

Handelt es sich bei den beabsichtigten Nutzern nicht nur um den Kunden selbst, hat der schriftliche Bericht entweder im in sich abgeschlossenen oder im zusammenfassenden Format zu erfolgen. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Art des Gutachtens den Bewertungsprozess nicht ändert, sondern lediglich den durch den Bericht vermittelten Informationsgehalt.

Diese sind die Volkswirtschaft, die Demografie, der Staat und die Natur an sich. Diese Faktoren, die international, national oder regional sein können, können einen unterschiedlich starken Einfluss haben. Die Data Collection Datenbeschaffung kann unterteilt werden in generelle und spezifische Daten.

Generelle Daten dienen dazu, um die Makro-Einflussfaktoren zu erfassen, während spezifische Daten sich auf den Mikro-Standort und das konkrete Objekt beziehen. Letztere beinhalten Daten wie Preise, Mieten, Kosten und Renditen, abgeleitet von vergleichbaren Grundstücken sowie technische und wirtschaftliche Daten zu dem Objekt.

Die Kunst ist es, dabei die relevanten Daten zu identifizieren. Als zuverlässig gelten die von Bundes-, Landes- und Regionalregierungen veröffentlichten Datem. Jedoch werden auch in Non-Disclosure States Verkaufspreise nicht veröffentlicht. Diese Informationen sind i. Folgend einige staatliche Quellen für demografische und volkswirtschaftliche Daten: Des weiteren gibt es eine Reihe von Unternehmen die sich auf Datenerhebungen und Marktanalysen spezialisiert haben, deren Veröffentlichung kostenpflichtig sind.

Grundstücksbeschreibung Die Beschreibung von Immobilien beginnt mit dem Grundstück, insbesondere mit den physischen und rechtlichen Merkmalen.

Jede Quadratmeile stellt eine Einheit dar, die wiederum aus Acres entspricht ca. Innerhalb dieser Blocks gibt es kleinere Flächeneinheiten, so genannte Lots, die ebenfalls durch nummeriert sind. Dieses Konzept entspricht am ehesten dem in Deutschland angewendeten Liegenschaftskatastersystem. Lot Coverage bezeichnet das Verhältnis von bebauter Fläche zu Landfläche.

Die FAR dagegen beschreibt das umgekehrte Verhältnis von bebauter Fläche zu Landfläche, welches in städtischen Gebieten höher als 1,0 liegt und verwendet wird, um die maximal bebaubaren Quadratmeter eines Grundstücks zu bestimmen. Excess Land bezeichnet Land, das durch die bestehende oder geplante Bebauung für die Einhaltung des Bebauungsplanes nicht benötigt wird.

Diese Flächen sollten untergliedert, und der Wert sollte separat berechnet werden. Surplus Land sind ebenfalls Flächen, die nicht durch die bestehende oder geplante Bebauung für die Einhaltung des Bebauungsplans erforderlich sind, aber aufgrund von technischen Einschränkungen nicht unterteilt werden können und daher nicht zum Gesamtwert der Immobilie beitragen.

Bei der Bestimmung wird typischerweise unbebautes Land und Bebauung falls vorhanden unterschieden. In den USA sind Grunderwerbssteuern eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen und stellen einen erheblichen steuerlichen Aufwand im Rahmen der Bewirtschaftungskosten dar.

Da Grundsteuern lokal erhoben werden, gibt es keine einheitliche Methodik bzw. Steuersätze in den USA. Landregister Die rechtlichen Eigenschaften eines Grundstücks umfassen Eigentum und Nutzungsbeschränkungen. Statt eines Grundbuchs gibt es in Amerika in den jeweiligen Bezirken Landregister recording systems.

Dies sind reine Archive, in denen Abschriften der Grundstücksübertragungsurkunden ohne rechtliche Prüfung in zeitlicher Reihenfolge aufbewahrt werden. Die Dokumentation im Landregister gibt keine. Man kann sich also nicht auf die Richtigkeit der letzten Eintragung verlassen. Auch die Lastenfreiheit des Grundstücks ist nicht sichergestellt.

Auf die Richtigkeit einer positiv bestehenden Eintragung dagegen kann sich der gutgläubige Käufer oder Hypothekengeber nicht verlassen. Der Erwerber kann nie sicher sein, ob irgendwann in der Kette der Übertragungen eines der Verplichtungsgeschäfte unwirksam war und deshalb ein früherer Eigentümer oder Hypothekengläubiger Ansprüche gelten machen könnte.

Das Title Insurance System wurde vor ca. Bei dieser Garantie handelt es sich um eine privatwirtschaftliche Dienstleistung. Objektbeschreibung Die Beschreibung der zu bewertenden Immobilie im Gutachten gibt dem Leser nicht nur einen bildlichen Eindruck des Objektes, sondern dient auch als Grundlage für Vergleiche zu anderen Immobilien bei bestimmten Bewertungsverfahren.

Bei Verwendung des Sachwertverfahrens Cost Approach muss die Baubeschreibung die baulichen Angaben aufführen und quantifizieren. Bei einer Wertermittlung mit dem Vergleichswertverfahren Sales Comparison Approach führt die Baubeschreibung die baulichen Merkmale der zu bewertenden Immobilie auf, die zum Vergleich mit Verkaufserlösen ähnlicher Immobilien dienen.

In gleicher Weise erfordern die beim Ertragswertverfahren Income Approach verlangten Mietenund Kostenansätze eine Vergleichsgrundlage, die durch die Baubeschreibung geliefert wird.

Abhängig vom Immobilientyp können die Angaben unterschiedlich sein. So werden bei Einfamilienhäuser die Gross Living Area Bruttowohnfläche angegeben, die sämtliche beheizte, oberirdische Flächen umfasst.

Das ist die den Mietern zur exklusiven Nutzung überlassene Fläche und umfasst nicht die Common Areas Gemeinschaftsflächen.

Die Bestimmung der Flächen bei Büroimmobilien mit mehr als einer Mietpartei ist dagegen eher kompliziert. Diese Flächen werden dem Mieter proportional zu den gemieteten Nutzflächen angerechnet.

Auf dem Büroimmobilienmarkt von New York City wird allerdings oftmals die Berechnung der Mietfläche vernachlässigt und stattdessen einfach ein Add-on Factor pauschal berechnet. Die Höhe des Faktors hängt von der Marktlage ab. Die folgenden Formeln helfen die zuvor beschriebenen Zusammenhänge zu verstehen: Alle technischen Informationen werden i. Darüber hinaus verfügen diese Systeme in der Regel über eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer als das gesamte Gebäude und werden im Cost Approach mit höheren Abschreibungsraten angesetzt.

Zusätzlich werden Angaben zur Restnutzungsdauer der Gebäude gemacht. Bei der Anwendung des Cost Approach Sachwertverfahren ermittelt die Marktanalyse Informationen zu den momentanen Kostenstrukturen und voraussichtlich erzielbaren Gewinnen.

Für das Vergleichswertverfahren werden bei der Marktanalyse Vergleichsobjekte identifiziert. Und für das Ertragswertverfahren schafft die Marktanalyse die Grundlagen für die Annahmen bzgl.

Mieten, Preisen, Leerstandsquoten, Kostenstrukturen und Renditen. Prozess der Marktanalyse Generell können die meisten Marktanalysen in sechs Schritte unterteilt werden: Abhängig von der Objektart sind gewisse Eigenschaften wichtiger als andere; z.

Die skizzierte Region unterliegt den gleichen Marktkräften wie das zu bewertende Objekt und stellt somit die direkte Wettbewerbsregion dar. Idealerweise stammen alle Vergleichsobjekte aus dieser Region.

Im Fall von Büroimmobilien anhand von Beschäftigtenzahlen im Dienstleistungssektor, deren Trend analysiert und prognostiziert wird. Für Wohnimmobilien wird die demografische Entwicklung für eine Region betrachtet. Neben den bereits existierenden Immobilien zählen hierzu auch die sich im Bau befindlichen und die geplanten.

Zum Bestand zählen Gesamtfläche, Mietniveaus und Leerstandsraten. Aus dieser Analyse kann sich ein Nachfrageüberhang wie auch ein Unterangebot ergeben. Diese Analyse berücksichtigt auch spezielle geografische und physische Eigenschaften des zu bewertenden Objektes.

Beide Wissenschaftler setzten den Immobilienzyklus mit dem allgemeinen Wirtschaftszyklus in eine Wechselbeziehung. Der Wirtschaftszyklus hat zwei Ursachen. Eine ist finanzieller und eine ist faktischer Art. Diese monetäre Expansion führt zu einer Senkung der Zinssätze, so dass die Banken die zusätzlichen Geldmittel als Kredite vergeben können. Geringere Zinssätze rufen höhere Investitionen in Immobilien und den Kauf derselben hervor.

Die faktische Seite des Wirtschaftszyklusses ist der so verursachte Anstieg in der Bautätigkeit und bei Immobilienspekulationen. Die Marktanalyse sollte ergeben, wo sich der relevante Markt im Zyklus befindet. Ein Zyklus besteht aus vier Phasen: Nach Foldvary erreichten die Bodenwerte in den Jahren und und die Bautätigkeit in den Jahren und ihren Höchststand.

Die den jüngsten Höchstständen folgende Rezession lässt in einigen US-Märkten nunmehr langsam nach und es setzt eine Phase der Wiederbelebung im Immobilienmarkt ein. In Soho stehen vor allem fünf- bis sechsstöckige gusseiserne Loft-Gebäude, die Ende des Jahrhunderts für industrielle Nutzung gebaut wurden. Jahrzehntelang wurden sie auch als solche genutzt, bis Mitte des 20 Jahrhunderts mehrstöckige Industriegebäude technisch überholt waren.

Viele der Gebäude standen leer und verfielen. Daraufhin wurde der Flächennutzungsplan geändert, so dass auch Wohnnutzung für die Gegend vorgesehen war, mit dem Ergebnis, dass Soho heute von hochpreisigen Loft-Wohnungen und Handelsflächen geprägt ist. Unter Highest and Best Use wird die wirtschaftlich optimale Nutzung für ein Grundstück verstanden, unter Berücksichtigung der rechtlichen, physischen und finanziellen Rahmenbedingungen.

Was ist die rechtlich zulässige, physisch umsetzbare, finanziell ausführbare und maximal ertragsreichste Nutzung, die den höchsten Verkehrswert für ein bestimmtest Grundstück generiert? Ferner muss die Nutzung mit sämtlichen Bau- und Gesundheitsvorschriften in Übereinstimmung stehen.

Damit eine Nutzung physisch umsetzbar ist, müssen die Eigenschaften und die vorhandene Bebauung eines Grundstücks betrachtet werden. Damit eine Nutzung finanziell realisierbar ist, muss ein Mietobjekt eine positive Rendite auf das investierte Kapital vorweisen. Um den Highest and Best Use zu ermitteln werden, daher die verschiedenen Nutzungen hinsichtlich ihrer Rendite und ihres Wertwachstums miteinander verglichen. Da eine Nutzung rechtlich zulässig und physisch umsetzbar sein muss, werden zunächst diese Tests durchgeführt.

Die Finanzielle Machbarkeit ist irrelevant, wenn die ersten beiden Kriterien nicht erfüllt sind. Gegenden, in denen eine Umnutzung von Immobilien stattfindet, können eine Herausforderung für Bewerter darstellen.

Nach dem Flächennutzungsplan sind neben Einfamilienhäusern inzwischen auch Büro- und Mehrfamilienutzungen erlaubt. In diesem Fall muss der Bewerter die Nachfrage für eine alternative Nutzung bestimmen sowie die damit verbundenen Umwandlungskosten und dann erzielbare Miete ermitteln. Nach dem Prinzip des Highest and Best Use würde auf einem Wettbewerbsmarkt der Käufer erfolgreich sein, der die wirtschaftlich optimale Nutzung identifiziert.

Special Uses Sondernutzungen Hierzu zählen Museen, Schulen oder religiöse Einrcihtungen, die zwar keinen Ertrag erwirtschaften, aber die Lebensqualität einer Gegend beeinflussen.

Interim Uses Zwischennutzungen oftmals entspricht die Highest and Best Use eines bebauten Grundstücks nicht dem eines leer stehenden Grundstücks. Dies ist typischerweise der Fall bei unterentwickelten Grundstücken, die verpachtet sind.

Ein Beispiel hierfür ist ein gepflasterter Parkplatz mit einem kleinen Bürogebäude, das an einen Parkplatzbetreiber verpachtet ist, in einer Gegend mit steigenden Grundstückspreisen.

Der Pachtvertrag stellt eine rechtliche Beschränkung dar, die berücksichtigt werden muss, sofern der Vertrag nicht aufgelöst werden kann. Der Parkplatz ist somit der Highest and Best Use des Gründstückes in seinem momentanen Zustand, auch wenn es nur eine temporäre Nutzung ist. Diese Grundstücke werden als grandfathered bezeichnet und müssen im Fall eines Abrisses, auch wenn dieser z. Mehrfamilienimmobilien, Bürogebäude und Einzelhandelsobjekte werden oft nur auf Basis der Erträge, die durch Mieten erwirtschaftet werden, bewertet, ohne dass der Bodenwert explizit berücksichtigt wird.

Für manche Bewertungszwecke ist dies vollkommen akzeptabel. Grundstücke werden zu Bewertungszwecken in Acre Square Foot bzw. Dabei handelt es sich um ein dreidimensionales Konzept, das hauptsächlich für hochwertige städtische Grundstücke benutzt wird.

Im Folgenden sind nützliche Umrechnungsbeispiele vom amerikanischen in das metrische System aufgeführt. Abhängig von der Art der Immobilie, der Datenlage und der Funktion des Gutachtens, kann der Grund und Boden mit den folgenden Verfahren bewertet werden: Allgemein gesprochen wird bei dieser Methode der Wert von vergleichbaren Grundstücken mit dem gleichen Highest and Best Use abgeleitet.

Idealerweise sollten die Vergleichpreise aus dem gleichen Markt stammen wie das zu bewertende Grundstück und von den Eigenschaften diesem so ähnlich wie möglich sein. Als nächstes definiert der Bewerter die Vergleichseinheit. In einem Anpassungsprozess wird sich dann den Ungleichheiten der zu vergleichenden Transaktionen gewidmet hinsichtlich Zeitpunkt, Finanzierung, Anlass und topografischen Merkmalen.

Dieses Verfahren wird verwendet, wenn nicht ausreichend Vergleichswerte für Grundstücke vorliegen. In diesem Fall legt der Bewerter ein Verhältnis zwischen Grundstückswert und dem Gesamtwert einer Immobilie fest, die dann auf Vergleichtransaktionen von bebauten Grundstücken mit dem gleichen Highest and Best Use angewendet werden. Diese Methode wird bei Massenbewertungen von Einfamilienhäusern von. Extraction Ähnlich ist die Methode Extraction. Hier werden die abgeschriebenen Kosten für die Bebauung vom Verkaufspreis abgezogen, um so den Wert des Grund und Bodens zu bestimmen.

Dieses Verfahren eignet sich nur für Immobilien, bei denen die Gebäude einen relativ geringen Anteil des Gesamtwertes darstellen. Unter dem typischen amerikanishen ground lease versteht man in den meisten Staaten einen lanfristigen Meitvertrag.

Diese Methode kann hilfreich sein wenn genügend aktuelle Marktdaten zu Pachten von Grund und Boden und Capitalization Rates Kapitalisierungsraten vorliegen.

Die jährliche Pacht durch die Kapitalisierungsrate geteilt, um so den aktuellen Marktwert des Grundstücks zu erhalten. Anders als bei der deutschen Pacht wird generell keine Zahlung an den Pächter für den restlichen Gebäudewert am Ende der Pacht geleistet. Steuern und Verkaufskosten entstehen. Voraussetzung ist, dass der Wert der auf dem Grundstück stehenden Gebäude und die Net Operating Income Reinerträge bekannt sind oder geschätzt werden können.

Insbesondere bei einem leer stehenden Grundstück ist die Methode sehr subjektiv, da der Bewerter die Art und Qualität der Bebauung schätzen muss, ebenso wie die Kosten für diese.

Welches Verfahren sich am besten eignet, hängt von der Art der zu bewertenden Immobilie und von dem zu ermittelnden Wert z. Der Gutachter analysiert den Markt der zu bewertenden Immobilien und versucht vergleichbare Transaktionen zu identifizieren. Auf dem Substitutsprinzip basierend, wird bei dieser Methode angenommen, dass eine Immobilie genauso teuer ist wie eine andere Immobilie mit den gleichen Merkmalen.

Da es eine grundlegende Tatsache ist, dass keine zwei Immobilien identisch sein können, müssen bei diesem. Anlage 11 zu 28 und 31 In Kraft getreten am Sprache der kognitiven Prozesse:. Der Schwerpunkt liegt auf der Erstellung von. Fachtagung der Vermessungsverwaltungen, Trient Taxation of immovable property Dipl. Umsatzsteuer national und international 1. Auflage Stuttgart Update per 3. Quartal Expertenbefragung zum deutschen Immobilienmarkt 1 Der deutsche Immobilienmarkt 2 Entwicklung Branchensegmente 3 Marktteilnehmer und marktbeeinflussende Faktoren 4 Zusammenfassung 5 Befragungsdesign.

Immobilienkauf auf Zypern Jeder europäische Bürger kann im eigenen Namen so viele Immobilien kaufen, wie er möchte. Es ist keine Zustimmung des Ministerrats mehr erforderlich, seit dem Zypern Mitglied. Immobilienbewertung Ein Buch mit sieben Siegeln? Deutsche Praxis im europäischen Vergleich 1. Executive Summary Um den Standort Deutschland attraktiver und im europäischen Vergleich wettbewerbsfähiger zu machen, fordert. Kundeninformation zu den Ausführungsgrundsätzen.

Als eine der effizientesten Volkswirtschaften. Eine Baufinanzierung dient dem Erwerb von Immobilien. Damit ist sie eine Form der langfristigen Kapitalanlage und dient zugleich der kurzfristig beginnenden Nutzung von Wohneigentum. Auswirkung von Modernisierungen auf die Immobilienbewertung Dr.

Projekte der Weltbank Geschäftsmöglichkeiten 1. Projektzyklus und Ausschreibungen 4. Certified Public Accountant Scott St. Dezember über den.

März DRSC e. Anlage Positionspapier Zur Verringerung der Bedeutung von externen Ratings bei der Versicherungsaufsicht Zusammenfassung Ratings treffen eine Aussage über die Wahrscheinlichkeit, mit der Zahlungen eines. Immobilienbewertung Kaiserlautern Tel. Mentorium zur Lehrveranstaltung Finanzen 3 Thema: Was es kann, was es verspricht 3. China insgesamt Frankfurt am Main, Immobilienbewertungen Unabhängig und kompetent.

Ob Kauf oder Verkauf: Reform der Verrechnungspreisregularien 4. Februar Auf welche Steuern werden die neue Regeln angewendet? Both parties are well informed or well advised, and acting in what they consider their own best interests; 3.

A reasonable time is allowed for exposure in the open market; 4. Payment is made in terms of cash in U. The price represents the normal consideration for the property sold unaffected by special or creative financing or sales concessions granted by anyone associated with the sale. Beide Parteien sind gut informiert oder gut beraten und handeln nach ihren besten eigenen Interessen 3. Ein angemessener Zeitraum zur Vermarktung ist gewährleistet 4.

Zahlungen werden in Bargeld in US Dollars oder einer vergleichbaren finanziellen Vereinbarung gemacht; und 5. Der Preis spiegelt normale Bedingungen für den Verkauf der Immobilie dar, unbeeinflusst von speziellen oder kreativen Finanzierungen oder Zugeständnissen durch einen an der Transaktion Beteiligten. Der im Gutachten beschriebene Zustand einer Immobilie bezieht sich immer auf den Stichtag. Für Hypothekenfinanzierungen sowie für viele weitere Zwecke ist die aktuellste Wertermittlung von Relevanz.

Potentielle oder zukünftige Werte können aber für Grundstücke bestimmt werden, die renoviert werden oder erst noch entwickelt werden. Vergangenheitsorientierte Gutachten sind notwendig für Nachlässe, Besteuerungen, Bauschäden und Gesellschaftsauflösungen. Eine Extraordinary Assumptions setzt nicht nachprüfbare oder nicht sichere Tatsachen als gegeben voraus, während eine Hypothetical Condition von einer hypothetischen Bedingung ausgeht, die noch nicht vorliegt.

Ein Beispiel für eine Extraordinary Assumptions bei einem Gutachten ist, wenn zusätzlich zu der im Bebauungsplan vorgesehenen industriellen Nutzung eine Wohnnutzung angenommen wird. Solche Annahmen dürfen aber nur getroffen werden, wenn sie auch realistisch sind. Eine Hypothetical Condition ist z.

Bei Verdacht von Bodenkontamination muss bei der Bewertung entweder die Extraordinary Assumptions getroffen werden, dass Grund und Boden nicht kontaminiert sei oder eine Hypothetical Condition, dass der Grund und Boden gereinigt wurde.

Der Client Mandant wird nach USPAP als the party or parties who engage an appraiser by employment or contract in a specific assignment definiert.

Als Intended User vorgesehener Nutzer definiert USPAP the client and any other party as identified, by name or type, as users of the appraisal, the appraisal review, or appraisal consulting report by the appraiser on the basis of communication with the client at the time of the assignment.

Im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten sind normalerweise Rechtsanwaltskanzleien die Mandanten. Im Zusammenhang mit Finanzierungen ist der Kreditgeber meistens der Mandant, und der Eigentümer hat manchmal sogar nicht einmal das Recht, das Gutachten einzusehen.

Dies ist insbesondere kritisch bei Gutachten für Hypothekendarlehen. In einem Bericht an staatlich regulierte Institutionen vom März machten die fünf Finanzmarktregulierungsbehörden deutlich, dass die staatlich regulierten Institutionen keine vom Kreditnehmer beauftragten Gutachten zulassen dürfen, und dieser auch nicht den Gutachter aus der Liste zugelassener Gutachter auswählen darf.

Dieser bezieht sich auf die zu berücksichtigende Menge an Informationen und durchzuführenden Analysen. Im letzten Schritt, im Scope of Work, ist der ermittelte Wert zu berichten. Dies kann entweder schriftlich oder mündlich geschehen, aber auch bei mündlichen Berichten hat der Gutachter schriftliche elektronische Aufzeichnungen seiner Arbeit vorzuhalten. Nach USPAP kann es sich bei schriftlichen Gutachten entweder um in sich abgeschlossenen, zusammenfassenden oder nutzungsbeschränkten Berichten handeln.

Handelt es sich bei den beabsichtigten Nutzern nicht nur um den Kunden selbst, hat der schriftliche Bericht entweder im in sich abgeschlossenen oder im zusammenfassenden Format zu erfolgen.

Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Art des Gutachtens den Bewertungsprozess nicht ändert, sondern lediglich den durch den Bericht vermittelten Informationsgehalt. Diese sind die Volkswirtschaft, die Demografie, der Staat und die Natur an sich. Diese Faktoren, die international, national oder regional sein können, können einen unterschiedlich starken Einfluss haben. Die Data Collection Datenbeschaffung kann unterteilt werden in generelle und spezifische Daten.

Generelle Daten dienen dazu, um die Makro-Einflussfaktoren zu erfassen, während spezifische Daten sich auf den Mikro-Standort und das konkrete Objekt beziehen. Letztere beinhalten Daten wie Preise, Mieten, Kosten und Renditen, abgeleitet von vergleichbaren Grundstücken sowie technische und wirtschaftliche Daten zu dem Objekt.

Die Kunst ist es, dabei die relevanten Daten zu identifizieren. Als zuverlässig gelten die von Bundes-, Landes- und Regionalregierungen veröffentlichten Datem. Jedoch werden auch in Non-Disclosure States Verkaufspreise nicht veröffentlicht. Diese Informationen sind i.

Folgend einige staatliche Quellen für demografische und volkswirtschaftliche Daten: Des weiteren gibt es eine Reihe von Unternehmen die sich auf Datenerhebungen und Marktanalysen spezialisiert haben, deren Veröffentlichung kostenpflichtig sind. Grundstücksbeschreibung Die Beschreibung von Immobilien beginnt mit dem Grundstück, insbesondere mit den physischen und rechtlichen Merkmalen.

Jede Quadratmeile stellt eine Einheit dar, die wiederum aus Acres entspricht ca. Innerhalb dieser Blocks gibt es kleinere Flächeneinheiten, so genannte Lots, die ebenfalls durch nummeriert sind. Dieses Konzept entspricht am ehesten dem in Deutschland angewendeten Liegenschaftskatastersystem. Lot Coverage bezeichnet das Verhältnis von bebauter Fläche zu Landfläche.

Die FAR dagegen beschreibt das umgekehrte Verhältnis von bebauter Fläche zu Landfläche, welches in städtischen Gebieten höher als 1,0 liegt und verwendet wird, um die maximal bebaubaren Quadratmeter eines Grundstücks zu bestimmen. Excess Land bezeichnet Land, das durch die bestehende oder geplante Bebauung für die Einhaltung des Bebauungsplanes nicht benötigt wird.

Diese Flächen sollten untergliedert, und der Wert sollte separat berechnet werden. Surplus Land sind ebenfalls Flächen, die nicht durch die bestehende oder geplante Bebauung für die Einhaltung des Bebauungsplans erforderlich sind, aber aufgrund von technischen Einschränkungen nicht unterteilt werden können und daher nicht zum Gesamtwert der Immobilie beitragen.

Bei der Bestimmung wird typischerweise unbebautes Land und Bebauung falls vorhanden unterschieden. In den USA sind Grunderwerbssteuern eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen und stellen einen erheblichen steuerlichen Aufwand im Rahmen der Bewirtschaftungskosten dar.

Da Grundsteuern lokal erhoben werden, gibt es keine einheitliche Methodik bzw. Steuersätze in den USA. Landregister Die rechtlichen Eigenschaften eines Grundstücks umfassen Eigentum und Nutzungsbeschränkungen. Statt eines Grundbuchs gibt es in Amerika in den jeweiligen Bezirken Landregister recording systems. Dies sind reine Archive, in denen Abschriften der Grundstücksübertragungsurkunden ohne rechtliche Prüfung in zeitlicher Reihenfolge aufbewahrt werden.

Die Dokumentation im Landregister gibt keine. Man kann sich also nicht auf die Richtigkeit der letzten Eintragung verlassen. Auch die Lastenfreiheit des Grundstücks ist nicht sichergestellt. Auf die Richtigkeit einer positiv bestehenden Eintragung dagegen kann sich der gutgläubige Käufer oder Hypothekengeber nicht verlassen. Der Erwerber kann nie sicher sein, ob irgendwann in der Kette der Übertragungen eines der Verplichtungsgeschäfte unwirksam war und deshalb ein früherer Eigentümer oder Hypothekengläubiger Ansprüche gelten machen könnte.

Das Title Insurance System wurde vor ca. Bei dieser Garantie handelt es sich um eine privatwirtschaftliche Dienstleistung. Objektbeschreibung Die Beschreibung der zu bewertenden Immobilie im Gutachten gibt dem Leser nicht nur einen bildlichen Eindruck des Objektes, sondern dient auch als Grundlage für Vergleiche zu anderen Immobilien bei bestimmten Bewertungsverfahren.

Bei Verwendung des Sachwertverfahrens Cost Approach muss die Baubeschreibung die baulichen Angaben aufführen und quantifizieren. Bei einer Wertermittlung mit dem Vergleichswertverfahren Sales Comparison Approach führt die Baubeschreibung die baulichen Merkmale der zu bewertenden Immobilie auf, die zum Vergleich mit Verkaufserlösen ähnlicher Immobilien dienen.

In gleicher Weise erfordern die beim Ertragswertverfahren Income Approach verlangten Mietenund Kostenansätze eine Vergleichsgrundlage, die durch die Baubeschreibung geliefert wird. Abhängig vom Immobilientyp können die Angaben unterschiedlich sein. So werden bei Einfamilienhäuser die Gross Living Area Bruttowohnfläche angegeben, die sämtliche beheizte, oberirdische Flächen umfasst. Das ist die den Mietern zur exklusiven Nutzung überlassene Fläche und umfasst nicht die Common Areas Gemeinschaftsflächen.

Die Bestimmung der Flächen bei Büroimmobilien mit mehr als einer Mietpartei ist dagegen eher kompliziert. Diese Flächen werden dem Mieter proportional zu den gemieteten Nutzflächen angerechnet. Auf dem Büroimmobilienmarkt von New York City wird allerdings oftmals die Berechnung der Mietfläche vernachlässigt und stattdessen einfach ein Add-on Factor pauschal berechnet. Die Höhe des Faktors hängt von der Marktlage ab. Die folgenden Formeln helfen die zuvor beschriebenen Zusammenhänge zu verstehen: Alle technischen Informationen werden i.

Darüber hinaus verfügen diese Systeme in der Regel über eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer als das gesamte Gebäude und werden im Cost Approach mit höheren Abschreibungsraten angesetzt. Zusätzlich werden Angaben zur Restnutzungsdauer der Gebäude gemacht.

Bei der Anwendung des Cost Approach Sachwertverfahren ermittelt die Marktanalyse Informationen zu den momentanen Kostenstrukturen und voraussichtlich erzielbaren Gewinnen. Für das Vergleichswertverfahren werden bei der Marktanalyse Vergleichsobjekte identifiziert.

Und für das Ertragswertverfahren schafft die Marktanalyse die Grundlagen für die Annahmen bzgl. Mieten, Preisen, Leerstandsquoten, Kostenstrukturen und Renditen. Prozess der Marktanalyse Generell können die meisten Marktanalysen in sechs Schritte unterteilt werden: Abhängig von der Objektart sind gewisse Eigenschaften wichtiger als andere; z. Die skizzierte Region unterliegt den gleichen Marktkräften wie das zu bewertende Objekt und stellt somit die direkte Wettbewerbsregion dar.

Idealerweise stammen alle Vergleichsobjekte aus dieser Region. Im Fall von Büroimmobilien anhand von Beschäftigtenzahlen im Dienstleistungssektor, deren Trend analysiert und prognostiziert wird. Für Wohnimmobilien wird die demografische Entwicklung für eine Region betrachtet. Neben den bereits existierenden Immobilien zählen hierzu auch die sich im Bau befindlichen und die geplanten. Zum Bestand zählen Gesamtfläche, Mietniveaus und Leerstandsraten.

Aus dieser Analyse kann sich ein Nachfrageüberhang wie auch ein Unterangebot ergeben. Diese Analyse berücksichtigt auch spezielle geografische und physische Eigenschaften des zu bewertenden Objektes. Beide Wissenschaftler setzten den Immobilienzyklus mit dem allgemeinen Wirtschaftszyklus in eine Wechselbeziehung.

Der Wirtschaftszyklus hat zwei Ursachen. Eine ist finanzieller und eine ist faktischer Art. Diese monetäre Expansion führt zu einer Senkung der Zinssätze, so dass die Banken die zusätzlichen Geldmittel als Kredite vergeben können. Geringere Zinssätze rufen höhere Investitionen in Immobilien und den Kauf derselben hervor.

Die faktische Seite des Wirtschaftszyklusses ist der so verursachte Anstieg in der Bautätigkeit und bei Immobilienspekulationen. Die Marktanalyse sollte ergeben, wo sich der relevante Markt im Zyklus befindet. Ein Zyklus besteht aus vier Phasen: Nach Foldvary erreichten die Bodenwerte in den Jahren und und die Bautätigkeit in den Jahren und ihren Höchststand.

Die den jüngsten Höchstständen folgende Rezession lässt in einigen US-Märkten nunmehr langsam nach und es setzt eine Phase der Wiederbelebung im Immobilienmarkt ein. In Soho stehen vor allem fünf- bis sechsstöckige gusseiserne Loft-Gebäude, die Ende des Jahrhunderts für industrielle Nutzung gebaut wurden.

Jahrzehntelang wurden sie auch als solche genutzt, bis Mitte des 20 Jahrhunderts mehrstöckige Industriegebäude technisch überholt waren. Viele der Gebäude standen leer und verfielen. Daraufhin wurde der Flächennutzungsplan geändert, so dass auch Wohnnutzung für die Gegend vorgesehen war, mit dem Ergebnis, dass Soho heute von hochpreisigen Loft-Wohnungen und Handelsflächen geprägt ist. Unter Highest and Best Use wird die wirtschaftlich optimale Nutzung für ein Grundstück verstanden, unter Berücksichtigung der rechtlichen, physischen und finanziellen Rahmenbedingungen.

Was ist die rechtlich zulässige, physisch umsetzbare, finanziell ausführbare und maximal ertragsreichste Nutzung, die den höchsten Verkehrswert für ein bestimmtest Grundstück generiert? Ferner muss die Nutzung mit sämtlichen Bau- und Gesundheitsvorschriften in Übereinstimmung stehen.

Damit eine Nutzung physisch umsetzbar ist, müssen die Eigenschaften und die vorhandene Bebauung eines Grundstücks betrachtet werden. Damit eine Nutzung finanziell realisierbar ist, muss ein Mietobjekt eine positive Rendite auf das investierte Kapital vorweisen. Um den Highest and Best Use zu ermitteln werden, daher die verschiedenen Nutzungen hinsichtlich ihrer Rendite und ihres Wertwachstums miteinander verglichen. Da eine Nutzung rechtlich zulässig und physisch umsetzbar sein muss, werden zunächst diese Tests durchgeführt.

Die Finanzielle Machbarkeit ist irrelevant, wenn die ersten beiden Kriterien nicht erfüllt sind. Gegenden, in denen eine Umnutzung von Immobilien stattfindet, können eine Herausforderung für Bewerter darstellen. Nach dem Flächennutzungsplan sind neben Einfamilienhäusern inzwischen auch Büro- und Mehrfamilienutzungen erlaubt.

In diesem Fall muss der Bewerter die Nachfrage für eine alternative Nutzung bestimmen sowie die damit verbundenen Umwandlungskosten und dann erzielbare Miete ermitteln. Nach dem Prinzip des Highest and Best Use würde auf einem Wettbewerbsmarkt der Käufer erfolgreich sein, der die wirtschaftlich optimale Nutzung identifiziert. Special Uses Sondernutzungen Hierzu zählen Museen, Schulen oder religiöse Einrcihtungen, die zwar keinen Ertrag erwirtschaften, aber die Lebensqualität einer Gegend beeinflussen.

Interim Uses Zwischennutzungen oftmals entspricht die Highest and Best Use eines bebauten Grundstücks nicht dem eines leer stehenden Grundstücks. Dies ist typischerweise der Fall bei unterentwickelten Grundstücken, die verpachtet sind. Ein Beispiel hierfür ist ein gepflasterter Parkplatz mit einem kleinen Bürogebäude, das an einen Parkplatzbetreiber verpachtet ist, in einer Gegend mit steigenden Grundstückspreisen. Der Pachtvertrag stellt eine rechtliche Beschränkung dar, die berücksichtigt werden muss, sofern der Vertrag nicht aufgelöst werden kann.

Der Parkplatz ist somit der Highest and Best Use des Gründstückes in seinem momentanen Zustand, auch wenn es nur eine temporäre Nutzung ist. Diese Grundstücke werden als grandfathered bezeichnet und müssen im Fall eines Abrisses, auch wenn dieser z. Mehrfamilienimmobilien, Bürogebäude und Einzelhandelsobjekte werden oft nur auf Basis der Erträge, die durch Mieten erwirtschaftet werden, bewertet, ohne dass der Bodenwert explizit berücksichtigt wird.

Für manche Bewertungszwecke ist dies vollkommen akzeptabel. Grundstücke werden zu Bewertungszwecken in Acre Square Foot bzw. Dabei handelt es sich um ein dreidimensionales Konzept, das hauptsächlich für hochwertige städtische Grundstücke benutzt wird. Im Folgenden sind nützliche Umrechnungsbeispiele vom amerikanischen in das metrische System aufgeführt. Abhängig von der Art der Immobilie, der Datenlage und der Funktion des Gutachtens, kann der Grund und Boden mit den folgenden Verfahren bewertet werden: Allgemein gesprochen wird bei dieser Methode der Wert von vergleichbaren Grundstücken mit dem gleichen Highest and Best Use abgeleitet.

Idealerweise sollten die Vergleichpreise aus dem gleichen Markt stammen wie das zu bewertende Grundstück und von den Eigenschaften diesem so ähnlich wie möglich sein. Als nächstes definiert der Bewerter die Vergleichseinheit.

In einem Anpassungsprozess wird sich dann den Ungleichheiten der zu vergleichenden Transaktionen gewidmet hinsichtlich Zeitpunkt, Finanzierung, Anlass und topografischen Merkmalen. Dieses Verfahren wird verwendet, wenn nicht ausreichend Vergleichswerte für Grundstücke vorliegen.

In diesem Fall legt der Bewerter ein Verhältnis zwischen Grundstückswert und dem Gesamtwert einer Immobilie fest, die dann auf Vergleichtransaktionen von bebauten Grundstücken mit dem gleichen Highest and Best Use angewendet werden.

Diese Methode wird bei Massenbewertungen von Einfamilienhäusern von. Extraction Ähnlich ist die Methode Extraction. Hier werden die abgeschriebenen Kosten für die Bebauung vom Verkaufspreis abgezogen, um so den Wert des Grund und Bodens zu bestimmen.

Dieses Verfahren eignet sich nur für Immobilien, bei denen die Gebäude einen relativ geringen Anteil des Gesamtwertes darstellen. Unter dem typischen amerikanishen ground lease versteht man in den meisten Staaten einen lanfristigen Meitvertrag.

Diese Methode kann hilfreich sein wenn genügend aktuelle Marktdaten zu Pachten von Grund und Boden und Capitalization Rates Kapitalisierungsraten vorliegen. Die jährliche Pacht durch die Kapitalisierungsrate geteilt, um so den aktuellen Marktwert des Grundstücks zu erhalten. Anders als bei der deutschen Pacht wird generell keine Zahlung an den Pächter für den restlichen Gebäudewert am Ende der Pacht geleistet.

Steuern und Verkaufskosten entstehen. Voraussetzung ist, dass der Wert der auf dem Grundstück stehenden Gebäude und die Net Operating Income Reinerträge bekannt sind oder geschätzt werden können. Insbesondere bei einem leer stehenden Grundstück ist die Methode sehr subjektiv, da der Bewerter die Art und Qualität der Bebauung schätzen muss, ebenso wie die Kosten für diese.

Welches Verfahren sich am besten eignet, hängt von der Art der zu bewertenden Immobilie und von dem zu ermittelnden Wert z.

Der Gutachter analysiert den Markt der zu bewertenden Immobilien und versucht vergleichbare Transaktionen zu identifizieren. Auf dem Substitutsprinzip basierend, wird bei dieser Methode angenommen, dass eine Immobilie genauso teuer ist wie eine andere Immobilie mit den gleichen Merkmalen.

Da es eine grundlegende Tatsache ist, dass keine zwei Immobilien identisch sein können, müssen bei diesem. Anlage 11 zu 28 und 31 In Kraft getreten am Sprache der kognitiven Prozesse:. Der Schwerpunkt liegt auf der Erstellung von. Fachtagung der Vermessungsverwaltungen, Trient Taxation of immovable property Dipl.

Umsatzsteuer national und international 1. Auflage Stuttgart Update per 3. Quartal Expertenbefragung zum deutschen Immobilienmarkt 1 Der deutsche Immobilienmarkt 2 Entwicklung Branchensegmente 3 Marktteilnehmer und marktbeeinflussende Faktoren 4 Zusammenfassung 5 Befragungsdesign.

Immobilienkauf auf Zypern Jeder europäische Bürger kann im eigenen Namen so viele Immobilien kaufen, wie er möchte. Es ist keine Zustimmung des Ministerrats mehr erforderlich, seit dem Zypern Mitglied. Immobilienbewertung Ein Buch mit sieben Siegeln?